Оформление ипотеки – удовольствие не из дешевых. Однако для многих граждан альтернативы получению жилищного кредита просто нет: это единственный способ стать владельцем отдельного жилья «здесь и сейчас», так как самостоятельно собрать достаточную для покупки квартиры сумму, увы, не очень реально.
В то же время многих потенциальных заемщиков от оформления кредита удерживает необходимость существенно переплачивать банку, страховой компании, нотариусу, риэлтеру и кредитному брокеру. Не секрет, что за 10-15 лет погашения ипотечного кредита отдать банку придется 2-4 цены квартиры.
Разумеется, совсем без переплаты обойтись не удастся. Однако грамотный кредитный консалтинг способен существенно снизить расходы ипотечного заемщика.
Ипотечный кредит: консалтинг по уменьшению затрат
1. При оформлении ипотеки некоторые статьи расходов не являются обязательными. Так, заемщик может не обращаться в риэлтерское агентство, а заниматься поиском жилья самостоятельно.
Аналогично ситуация обстоит и с привлечением услуг кредитного брокера. Профессионал может оказать кредитный консалтинг и помочь с поиском наиболее подходящего предложения от ипотечных банков.
Оптимальным решением и способом сэкономить может стать самостоятельный поиск заемщиком наиболее подходящего варианта жилья и самого выгодного кредитного предложения.
Параллельно можно обратиться и к посредникам, но оплачивать их услуги, только если риэлтеру или брокеру удастся найти действительно более выгодные варианты, чем самому заемщику.
2. Важно изначально найти наиболее подходящий кредитный продукт с минимальными процентными ставками. Для этого необходимо предоставить в банк полный пакет документов, включающий справку о доходах и копию трудовой книжки.
Кроме того стоит поинтересоваться условиями ипотечного кредитования в тех банках, в которых заемщик хранит депозит либо получает заработную плату. Скорее всего, для постоянных и проверенных клиентов ставки по кредитам будут минимальными.
3.Некоторые банки дают заемщику выбирать между продуктами с аннуитетными и дифференцированными платежами. Равные (аннуитетные) платежи более удобны заемщику, так как ежемесячно сумма выплат оказывается одинаковой. Кроме того, ипотека с аннуитетными платежами часто бывает более доступной, так как в первые годы кредитования величина дифференцированных платежей больше, чем аннуитетных.
Соответственно, для заемщиков с невысоким доходом погашение такого кредита может оказаться «неподъемным». С другой стороны, при дифференцированных платежах в равной мере погашается и тело кредита, и сумма начисленных процентов, в то время как при аннуитетных платежах проценты за пользование кредитными средствами выплачиваются в первую очередь.
Соответственно, с точки зрения итоговой переплаты, кредит с дифференцированными платежами будет более выгодным вариантом, особенно если ипотечную задолженность заемщик будет частично или полностью выплачивать досрочно.
4. Эксперты, осуществляющие кредитный консалтинг, рекомендуют обращать внимание также на наличие и величину взимаемых банком дополнительных комиссий и штрафов.
Часто ипотечный банк требует дополнительной оплаты за рассмотрение кредитной заявки, оформление и выдачу кредита, ведение ссудного счета. Причем последняя комиссия может взиматься регулярно в течение всего срока кредитования.
Штрафные санкции могут быть предусмотрены не только за просрочку платежа, но и, например, за досрочный полный или частичный возврат кредитных средств, что не всегда удобно. «Наказать заемщика рублем» кредитор может и за сдачу ипотечной недвижимости в аренду.
5. Существенной статьей расходов ипотечного заемщика является страхование. По закону застраховать ипотечную недвижимость заемщик обязан. На титульном страховании клиента банкиры почти всегда настаивают, когда речь идет о покупке вторичной недвижимости.
Однако личное страхование клиента по закону не является обязательным, и на его оформлении вполне реально сэкономить. Так же как и на страховании финансовой ответственности заемщика, на котором банкиры настаивают при оформлении ипотеки с низким первоначальным платежом.
Если страховать жизнь и здоровье клиент все-таки планирует, важно чтобы заемщик сам смог выбрать страховую компанию с приемлемыми тарифами. Стоит учесть, что в некоторых банках при отказе ипотечного заемщика от страхования жизни и здоровья предусмотрено увеличение базовой процентной ставки, часто – на несколько п.п. Поэтому насколько выгодным окажется отказ от страхования для заемщика, — оценивать нужно с учетом особенностей конкретной кредитной программы.
6. При выборе ипотечной программы не стоит забывать и о существовании акционных предложений и льготных кредитных продуктов. Так, специальные условия по кредитам сегодня предусмотрены для отдельных категорий граждан: многодетных и молодых семей, молодых учителей и ученых, военнослужащих.
За счет средств федеральных и местных субсидий, а также денег материнского семейного капитала можно оплатить первоначальный взнос по ипотеке либо погасить часть задолженности перед ипотечным банком.
Кроме того, в рамках совместных акций ипотечных банков и строительных компаний иногда реально получить кредит на жилье на условиях сниженной процентной ставки, уменьшенного первоначального взноса или иных льгот. В тоже время и сам застройщик может предложить заемщикам приобрести квартиру по льготной цене, что сделает оформление ипотечного кредита на покупку первичного жилья ещё более выгодным.
